Woning veranderen in kamerverhuur of kleine appartementen

Wilt u uw woning onderverdelen in kamers en deze verhuren (kamerverhuur)? Dan hebt u een meestal een omzettingsvergunning nodig. 

Tot 1 juli geldt in bepaalde gevallen een overgangsregeling. U moet de omzettingsvergunning dan aanvragen vóór 1 juli 2024. Kijk hieronder of de overgangsregeling voor u geldt.

Wie heeft de vergunning nodig?

  • particuliere en commerciële verhuurders
  • de (rechts)persoon die optreedt als verhuurder

Voor iedere woning die u wilt veranderen in kamerverhuur moet u een omzettingsvergunning aanvragen. Let op: om te mogen verhuren in Leiden hebt u ook een verhuurvergunning nodig. Ook geldt in heel Leiden een opkoopbescherming.

Waar hebt u een omzettingsvergunning nodig?

U hebt een omzettingsvergunning nodig in de volgende gebieden:

  • Binnenstad Noord – alle buurten in de wijk
  • Pieterswijk
  • Noorderkwartier
  • De Kooi
  • Transvaal

Op de stadskaart vindt u informatie over kamerverhuur in Leiden. Hier kunt u zien welke adressen een vergunning of een vergunning in aanvraag hebben en hoeveel adressen dit zijn.   

Overgangsregeling

U kunt gebruikmaken van de overgangsregeling als:

  • U de woonruimte in bezit hebt gekregen en vervolgens de woonruimte vóór 1 juli 2015 hebt verkamerd; 
  • U de woonruimte vóór 1 juli 2019 in bezit hebt gekregen en waarbij de woonruimte op het moment van de overdracht al was verkamerd. 

Geldt dit voor u? Vraag de vergunning dan vóór 1 juli 2024 aan!

Wat moet u controleren voordat u de vergunning aanvraagt?

Wat hebt u nodig voor de aanvraag?

U vult per woning die u verhuurt het adres in met daarbij het aantal bewoners en totale gebruiksoppervlakte. Per kamer (onzelfstandige woonruimte) stuurt u ook de volgende documenten mee:

Een schriftelijke toelichting waaruit blijkt:

  • Sinds wanneer u eigenaar bent van de woning
  • Sinds wanneer de woning verkamerd is verhuurd

Plattegrond(en) van de bestaande én nieuwe woning met daarin:

  • De indeling per verdieping en de kamers
  • Afmetingen en oppervlakte van elke ruimte
  • Voorzieningen in en om de woning, met minimaal: keuken, toiletten en badkamer(s), ruimte voor het stallen van fietsen.

Voor het aanvragen van een verhuurvergunning moet u op de plattegrond ook de buitenruimte aangeven en welke ruimtes verwarmd zijn in de woning.

Doet u de aanvraag met of voor iemand anders? Stuur dan ook een ondertekend machtigingsformulier mee.

Omzettingsvergunning (voor kamerverhuur) aanvragen

Wilt u uw woning onderverdelen in kamers en deze verhuren? Vraag dan een omzettingsvergunning aan.

U kunt als bedrijf of als inwoner online een omzettingsvergunning aanvragen. Als inwoner hebt u daarvoor uw DigiD nodig. Bedrijven gebruiken hiervoor eHerkenning.

Naar de balie

Kunt u of wilt u dit niet online regelen? Neem dan telefonisch contact op of maak een afspraak via 14071 (keuze 4).

Wilt u appartementen maken kleiner dan 45m2?

Gaat u een woning veranderen in kleine zelfstandige woonruimtes? Zie dan de informatie onder het kopje ‘Wilt u appartementen maken kleiner dan 45m2?’ op de pagina Woning splitsen

Kosten

Een omzettingsvergunning kost € 938,50 euro.

Hoe lang duurt het?

De gemeente beslist binnen 8 weken. De gemeente kan dit met 6 weken verlengen.

Veel gestelde vragen

Er zijn uitzonderingen op de vergunningsplicht. Dat betekent dat u geen vergunning nodig hebt. Dit geldt voor:

  • woonwagens
  • hospita-verhuur waarbij maximaal één onzelfstandige woonruimte aan maximaal één persoon wordt verhuurd
  • woongroepen die aan een aantal strikte voorwaarden voldoen
  • woonruimten die worden verbouwd tot twee of meer woonruimten van 45m2 of meer.
  • woonruimten van een woningcorporatie die voor herstructurering worden gesloopt. 

Gebieden met een quotum

In bepaalde gebieden is maar een bepaalde hoeveelheid kamerverhuur toegestaan. Dat heet een quotum. In deze gebieden met quotum moet u een omzettingsvergunning aanvragen. Die gebieden staan op de kaart die als bijlage in de huisvestingsverordening opgenomen is. In deze wijken en buurten geldt een quotum met een maximum percentage om te zetten woonruimten per straat ten opzichte van het aantal adressen met een woonfunctie. Straatquotum is 0% voor de straten in:

  • Noorderkwartier, De Kooi en Transvaal

Dit betekent dat u hier geen nieuwe kamerverhuur mag beginnen. Met uitzondering van de straten waar het quotum hier 100% is. Straatquotum is 25% voor de straten in:

  • Binnenstad Noord: (De Camp, Marewijk, Pancras-West, Pancras-Oost, d’Oude Morsch, Noordvest, Havenwijk-Noord, Havenwijk-Zuid, Molenbuurt en De Waard)
  • Pieterswijk

Hier mag een kwart van de woonhuizen per straat kamerverhuur zijn. Met uitzondering van de straten waar het quotum hier 100% is.

Gebieden zonder quotum

Straatquotum is 100% voor de volgende straten. Dit betekent dat in deze straten alle woonhuizen veranderd mogen worden in kamerverhuur.

  • Aalmarkt (17 t/m 22)
  • Breestraat (70 t/m 88 en 73 t/m 97)
  • Catharinasteeg
  • Donkersteeg
  • Haarlemmerstraat (1 t/m 179 en 2 t/m 172)
  • Hoogstraat
  • Maarsmansteeg
  • Mandenmakerssteeg
  • Stille Mare

Voor het veranderen van uw woning in kamerverhuur in gebieden zonder quotum, hebt u geen omzettingsvergunning nodig. Dit betekent niet dat er in die gebieden geen regels gelden. Mogelijk hebt u een verhuurvergunning nodig en er geldt er in heel Leiden een opkoopbescherming. Ook moet het gebruik van het pand binnen het omgevingsplan passen en moet u altijd voldoen aan de bouwregels. 

In Leiden is er veel behoefte aan woonruimte voor studenten en jongeren. De omzetting van woningen naar onzelfstandige woonruimten of meerdere kleinere zelfstandige woonruimten levert een nieuw type woning op, maar gaat ten koste van gewone woningen.

Leefbaarheid

Door verkamering van panden is in sommige wijken en buurten de verhouding tussen het aantal studenten en andere bewoners scheefgegroeid. Dit zet de leefbaarheid van de openbare ruimte in deze wijken en buurten onder druk. Bijvoorbeeld door een tekort aan parkeerplekken, te veel afvalcontainers, geluidsoverlast en/of vervuiling.

Vergunningsplicht en quotum

De vergunningplicht mag alleen gelden in buurten waarvan de gemeente kan aantonen dat de leefbaarheid er onder druk staat. In deze buurten is een vergunning voor omzetting ingevoerd.

De gemeente kan uw aanvraag weigeren als dit nodig is voor de leefbaarheid. Het gaat dan om geluidsoverlast, een tekort aan parkeerplekken voor fietsen en auto’s, te veel afvalcontainers, druk op de openbare ruimte doordat er niet genoeg voorzieningen zijn.

Verder weigert de gemeente een vergunning voor het omzetten van woonruimte als:

  • er sprake is van meldingsplichtig gebruik en er geen melding is gedaan of deze melding niet is geaccepteerd.
  • de aanvrager niet kan aantonen dat na de omzetting wordt voldaan aan de voorschriften van de bouwregelgeving. 

Vraagt u geen omzettingsvergunning aan, terwijl u die wel nodig hebt? Dan gaat de gemeente handhavend optreden met bestuurlijke boetes en last onder dwangsommen.