Woning veranderen in kamerverhuur of kleine appartementen

Wilt u uw woning onderverdelen in kamers en deze verhuren (kamerverhuur)? Dan hebt u een meestal een omzettingsvergunning nodig. 

Bij het nieuwe beleid geldt in bepaalde gevallen een overgangsregeling (waarbij het quotum nog niet geldt). U moet de omzettingsvergunning onder de overgangsregeling dan aanvragen vóór 1 juli 2024. 

U kunt gebruikmaken van de overgangsregeling als:

  • U de woonruimte in bezit hebt gekregen en vervolgens de woonruimte vóór 1 juli 2015 aantoonbaar hebt verkamerd; 
  • U de woonruimte vóór 1 juli 2019 in bezit hebt gekregen en waarbij de woonruimte op het moment van de overdracht al was verkamerd. 

Voorwaarden

  • Controleer of uw woonruimte volgens de huisvestingsverordening in kamerverhuur mag veranderen en of u daar een vergunning voor nodig hebt.
  • Mag er gewoond worden op deze plek? Bekijk dit via het omgevingsplan (in de Regels op de kaart).
  • Hebt u een omgevingsvergunning nodig? Als u gaat verbouwen, hebt u mogelijk een omgevingsvergunning nodig
  • U pand moet altijd voldoen aan de voorschriften uit de bouwregelgeving.

Wanneer moet u een omzettingsvergunning aanvragen?

U hebt een omzettingsvergunning nodig in de volgende gebieden:

  • Binnenstad Noord – alle buurten in de wijk
  • Pieterswijk
  • Noorderkwartier
  • De Kooi
  • Transvaal

Onderaan in het uitklapvenster ‘Waar mag ik mijn woning veranderen in kamers?’ leest u hier meer over.

Omzettingsvergunning (voor kamerverhuur) aanvragen

Wilt u uw woning onderverdelen in kamers en deze verhuren? Vraag dan een omzettingsvergunning aan.

U kunt als bedrijf of als inwoner online een omzettingsvergunning aanvragen. Als inwoner hebt u daarvoor uw DigiD nodig. Bedrijven gebruiken hiervoor eHerkenning.

Naar de balie

Kunt u of wilt u dit niet online regelen? Neem dan telefonisch contact op of maak een afspraak via 14071 (keuze 4).

Wilt u appartementen maken kleiner dan 45m2? (woonvorming)

Wilt u uw woning veranderen in meerdere zelfstandige kleine woonruimten van minder dan 45m2 (met eigen voordeur en huisnummer)? In aangewezen gebieden mag dit niet. Dit zijn:

  • Binnenstad Noord – alle buurten in de wijk
  • Pieterswijk
  • Noorderkwartier
  • De Kooi
  • Transvaal

Het is wel mogelijk om hier appartementen te maken die groter worden dan 45m2. Hiervoor is geen woningvormingsvergunning nodig.

Let op:

  • Kijk ook of u een omgevingsvergunning nodig hebt. U hebt meestal ook een omgevingsvergunning nodig voor het bouwkundig splitsen van uw woonpand

Voor wie geldt de vergunningsplicht niet?

Er zijn uitzonderingen op de vergunningsplicht. Dat betekent dat u geen vergunning nodig hebt. Dit geldt voor:

  • woonwagens
  • hospita-verhuur waarbij maximaal één onzelfstandige woonruimte aan maximaal één persoon wordt verhuurd
  • woongroepen die aan een aantal strikte voorwaarden voldoen
  • woonruimten die worden verbouwd tot twee of meer woonruimten van 45m2 of meer.
  • woonruimten van een woningcorporatie die voor herstructurering worden gesloopt. 

Kosten

Een omzettingsvergunning kost € 938,50 euro.

Hoe lang duurt het?

De gemeente beslist binnen 8 weken. 

Gebieden met een quotum

De gemeente heeft voor bepaalde gebieden een quotum vastgesteld voor kamerverhuur. In de gebieden met quotum moet u een omzettingsvergunning aanvragen. Die gebieden staan op de kaart die als bijlage in de huisvestingsverordening opgenomen is. In deze wijken en buurten geldt een quotum met een maximum percentage om te zetten woonruimten per straat ten opzichte van het aantal adressen met een woonfunctie. Straatquotum is 0% voor de straten in:

  • Noorderkwartier, De Kooi en Transvaal

Dit betekent dat u hier geen nieuwe kamerverhuur mag beginnen. Met uitzondering van de straten waar het quotum hier 100% is. Straatquotum is 25% voor de straten in:

  • Binnenstad Noord: (De Camp, Marewijk, Pancras-West, Pancras-Oost, d’Oude Morsch, Noordvest, Havenwijk-Noord, Havenwijk-Zuid, Molenbuurt en De Waard)
  • Pieterswijk

Hier mag een kwart van de woonhuizen per straat kamerverhuur zijn. Met uitzondering van de straten waar het quotum hier 100% is.

Gebieden zonder quotum

Straatquotum is 100% voor de volgende straten. Dit betekent dat in deze straten alle woonhuizen veranderd mogen worden in kamerverhuur.

  • Aalmarkt (17 t/m 22)
  • Breestraat (70 t/m 88 en 73 t/m 97)
  • Catharinasteeg
  • Donkersteeg
  • Haarlemmerstraat (1 t/m 179 en 2 t/m 172)
  • Hoogstraat
  • Maarsmansteeg
  • Mandenmakerssteeg
  • Stille Mare

Voor het veranderen van uw woning in kamerverhuur in gebieden die niet zijn aangewezen, hebt u geen omzettingsvergunning nodig. Dit betekent niet dat er in die gebieden geen voorschriften gelden. Zo moet het gebruik van het pand binnen het omgevingsplan passen en moet u pand altijd voldoen aan de voorschriften uit bouwregelgeving. Zie de ‘Voorwaarden voor kamerverhuur’ bovenaan deze pagina.

De gemeente kan uw aanvraag weigeren als dit nodig is voor de leefbaarheid. Het gaat dan om geluidsoverlast, een tekort aan parkeerplekken voor fietsen en auto’s, te veel afvalcontainers, druk op de openbare ruimte doordat de voorzieningen niet afdoende zijn.

Verder weigert de gemeente een vergunning voor het omzetten van woonruimte als:

  • er sprake is van meldingsplichtig gebruik en er geen melding is gedaan of deze melding niet is geaccepteerd.
  • de aanvrager niet kan aantonen dat na de omzetting wordt voldaan aan de voorschriften van de bouwregelgeving. 

In Leiden is er veel behoefte aan woonruimte voor studenten en jongeren. De omzetting van woningen naar onzelfstandige woonruimten of meerdere kleinere zelfstandige woonruimten levert een nieuw type woning op, maar gaat ten koste van reguliere woningen.

Leefbaarheid

In sommige wijken en buurten is de afgelopen jaren, door verkamering van panden, de verhouding tussen het aantal studenten en andere bewoners scheefgegroeid. Dit leidt tot een toenemende aantasting van de fysieke leefbaarheid, ofwel de leefbaarheid van de openbare ruimte, in deze wijken en buurten. Bijvoorbeeld door een tekort aan parkeerplekken, te veel afvalcontainers, geluidsoverlast en/of vervuiling.

Vergunningsplicht en quotum

De vergunningplicht mag alleen gelden in buurten waarvan de gemeente kan aantonen dat de fysieke leefbaarheid er onder druk staat. In deze buurten is een vergunning voor omzetting ingevoerd.

Vraagt u geen omzettingsvergunning aan, terwijl u die wel nodig hebt? Dan gaat de gemeente handhavend optreden met bestuurlijke boetes en last onder dwangsommen.

Ja, een bedrijfspand kan, onder voorwaarden, wel worden verkamerd. Een vergunning op grond van de Huisvestingsverordening is alleen nodig als het om verkamering van een woning gaat. Wel kan het zijn dat er andere vergunningen nodig zijn, zoals een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen. Doe daarom altijd een vergunningcheck in het Omgevingsloket.

Op de stadskaart vindt u informatie over kamerverhuur in Leiden. Hier kunt u zien welke adressen een vergunning of een vergunning in aanvraag hebben en hoeveel adressen dit zijn.   

Of neem contact op met de gemeente via het contactformulier of bel: 14 071.