Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden houdende regels omtrent onttrekking en woningvorming (Beleidsregels onttrekking en woningvorming 2019)

Ondertekening

Bijlage I

Bouwtechnische voorzieningen

Indeling in klassen volgens NEN 5070

Grens- en streefwaarden NEN 1070

DnT,A = lucht-geluidniveauverschil tussen twee ruimten volgens NEN 5077:2006

LnT,A = gewogen contact-geluidniveau volgens NEN 5077:2006

RA,lab = luchtgeluidisolatie van een bouwconstructie volgens ISO 717-1:1996

Tabel C.1 van NEN 1070 beschrijft de betekenis van de geluidweringsklasse voor de beoordeling van de kwaliteit van de geluidswering voor kwaliteitscijfer 3 als volgt:

Bescherming tegen ontoelaatbare storing, uitgaande van een gedrags-/leefpatroon waarbij men rekening houdt met elkaar. Spraak soms waarneembaar, maar niet verstaanbaar. Zeer luide spraak verstaanbaar, harde muziek goed hoorbaar. Loopgeluiden e.d. soms storend. Ontoelaatbare storing door installatiegeluid wordt in het algemeen voorkomen. Gehinderden (indicatief): 10 % tot 25 %.

Praktische maatregelen voor optimalisatie van de geluidwering tussen ruimten tot

geluidweringsklasse III à IV / kwaliteitscijfer 3 à 4

Woningscheidende wanden

Woningscheidende vloeren

Artikel 6 aanhef en onder a van de beleidsregels betreft een vereenvoudigde en pragmatische methode om de geluidswerende kwaliteit van woningscheidende constructies te verbeteren. Wanneer niet wordt voldaan aan de geluidseisen, zullen geluidswerende maatregelen moeten worden genomen die ertoe leiden dat de geluidswering tussen de woningen voldoet aan de nieuwbouweisen volgens Bouwbesluit 2012 (ofwel: kwaliteitscijfer 3 volgens NEN 1070).

Het type maatregelen dat in dat geval noodzakelijk is, is afhankelijk van onder andere de opbouw en massa van de woningscheidende vloeren- en wanden. Het toepassen van een voorzetwand voor een woningscheidende wand en het toepassen van een verend opgelegde dekvloer op een woningscheidende wand zijn de meest voor de hand liggende oplossingen. Het is aan de aanvrager om in samenhang met de kwaliteit van de aanwezige scheidingsconstructie (bijv. een steenachtige spouwmuur of een steensmuur) aan te tonen met welk type voorzetwand (materialisering/detaillering en wijze van bevestiging) aan het vereiste kwaliteitscijfer 3 kan worden voldaan. De meest voor de hand liggende bouwtechnische maatregelen zijn in geval van steenachtige woningscheidende vloeren- en wanden:

• a.

  Een buigslappe voorzetwand, vrijstaand van de woningscheidende wand. Deze voorzetwand dient te zijn voorzien van geluidsabsorberend isolatiemateriaal in de spouw en een dubbele gipsplaat (totale dikte voorzetwand: minimaal 10 cm).

• b.

  Een verend opgelegde dekvloer op de woningscheidende vloer met een dikte van minimaal 30 mm, voorzien van kantstroken.

Om met deze maatregelen te kunnen voldoen aan kwaliteitscijfer 3 zal de bestaande woningscheidende wand of vloer voldoende massa moeten hebben:

• 1.

  woningscheidende wand: tenminste 400 kg/m2 (bijv. ‘steens metselwerk’)

• 2.

  woningscheidende vloer: tenminste 475 kg/m2 (bijv. 150 mm beton + 30 mm afwerkvloer).

Bij lichtere constructies wordt met deze maatregelen niet aan kwaliteitscijfer 3 voldaan. Bij houtenvloeren moet in dat geval bijvoorbeeld al snel worden gedacht aan én het toepassen van een verend opgelegde dekvloer én een dubbele gipsplaat als verlaagd plafond die met veerregels op de vloerbalken is bevestigd én toepassing van geluidsabsorberende isolatie tussen de vloerbalken.

Wanneer de woningen uitkomen op het trappenhuis, moet er voorts rekening mee worden gehouden dat de scheidingsconstructie tussen de woning en het trappenhuis (zoals de woningtoegangsdeur) voldoende (geluidswerende) kwaliteit heeft. Voor concrete voorbeeldconstructies wordt verder verwezen naar SBR-Referentiedetails of de NPR 5070:

Geluidwering in woongebouwen: voorbeelden van wanden en vloeren in steenachtige draagconstructies.

Bijlage II

Toetsingskader woon- en leefregels

Contactpersoon bewoners

• 1.

  Een van de bewoners wordt aangewezen als contactpersoon en maakt zich kenbaar als eerste aanspreekpunt voor zowel omwonenden als derden.

• 2.

  De taken van de contactpersoon zijn:

  • a.

    aanspreekpunt zijn voor omwonenden en derden zoals politie, handhaving en het college;

  • b.

    informeren van nieuwe bewoners over de woon‐ en leefregels;

  • c.

    zorgdragen voor naleving van de woon‐ en leefregels.

Woon‐ en leefregels voor bewoners

• 3.

  Afvoer en opslag van huis en grofvuil vindt zodanig plaats dat geen overlast voor de buurt ontstaat.

• 4.

  Bewoner mag het gehuurde uitsluitend gebruiken overeenkomstig de bestemming wonen.

• 5.

  Het is bewoner niet toegestaan de tuin, het balkon of het terras te gebruiken op een wijze welke naar redelijkheid overlast kan geven aan omwonenden.

• 6.

  Bewoner is verplicht de gemeenschappelijke ruimten en de daarvan al dan niet deel uitmakende vluchtwegen vrij te houden van voorwerpen die de vluchtmogelijkheden beperken of op andere wijze geacht kunnen worden een gevaar op te leveren voor de bewoners of bezoekers van de woning of het complex.

• 7.

  Fietsen, motorvoertuigen of andere vervoersmiddelen mogen alleen worden neergezet op die plaatsen die hiervoor blijkens aanwijzing zijn bestemd. De plaatsing mag geen overlast veroorzaken of het gebruik van de openbare ruimte belemmeren.

• 8.

  Bewoner onthoudt zich van gedragingen die naar gangbare maatstaven overlast veroorzaken aan andere bewoners in een complex en/of aan derden in de nabije omgeving van het gehuurde.

• 9.

  Bewoner is verantwoordelijk en aansprakelijk voor de gedragingen van degenen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden. De gedragingen van deze personen gelden als gedragingen van bewoner zelf.

• 10.

  Bewoner houdt rekening met anderen en veroorzaakt anderen geen overlast. Tussen 22:00 uur en 8:00 uur moet het rustig zijn. Bewoner houdt daar rekening mee als er bijvoorbeeld een feestje wordt geven. Bewoner informeert omwonenden als er vooraf bekend is dat mogelijk overlast kan ontstaan.

Bijlage III

Straatquota

In onderstaande tabel is aangegeven wat het quotum is per straat. Voor alle straten in een betreffende wijk, of delen van straten die tot dat deel van de wijk behoren (indien zij over meerdere wijken doorlopen), geldt het quotum dat voor die wijk als straatquotum is aangeven.

Binnenste schil

Straatquotum is 100% voor de volgende straten:

Zie ook het kaartje “Uitzonderingsstraten binnenstad op kaart”.

Uitzonderingsstraten binnenstad op kaart

Straatquotum is 20% in de wijken:

Pieterswijk, Academiewijk, Levendaal-West, Levendaal-Oost, De Camp, Marewijk, Pancras-West, Pancras-Oost,

D’Oude Morsch, Noordvest, Havenwijk-Noord, Havenwijk-Zuid, Molenbuurt.

Met uitzondering van de onder 100% genoemde zich in die wijk bevindende straten.

Middelste schil

Straatquotum is 8%

Dit zijn de wijken:

Stationskwartier, Groenoord, Noorderkwartier, De Kooi, De Waard, Rijndijkbuurt, Professorenwijk-Oost,

Professorenwijk-West, Burgemeesterswijk, Tuinstadwijk, Vreewijk, Haagweg-Noord, Transvaalbuurt.

Buitenste schil

Straatquotum is 5%

Dit zijn de wijken:

Meerburg, Cronestein, Klein Cronestein, Roomburg, Waardeiland, Gasthuiswijk, Fortuinwijk-Noord, Fortuinwijk-Zuid,

Boshuizen, Oostvliet, Haagweg-Zuid, Lage Mors, Hoge Mors, Pesthuiswijk, Houtkwartier, Raadsherenbuurt, Vogelwijk, Leeuwenhoek, Slaaghwijk, Zijlwijk-Zuid, Zijlwijk-Noord, Merenwijk-Centrum, Leedewijk-Zuid, Leedewijk-Noord, Schenkwijk,

Kloosterhof, Dobbewijk-Noord, Dobbewijk-Zuid.

Zie ook kaartje “Straatquota per schil”.

Toelichting op de Beleidsregels onttrekking en woningvorming 2019

Algemeen

Leiden kent een duidelijke behoefte aan woonruimte voor studenten en jongeren. Leiden wil ook als Kennisstad deze groep de kans bieden op een wooncarrière in de stad. Onzelfstandige woonruimte of een kleine zelfstandige woonruimte kan daarbij een goede opstap zijn voor een wooncarrière in de stad. Door beperkte regelgeving is de afgelopen jaren een groei ontstaan van het aantal onzelfstandige woonruimten en kleine zelfstandige woonruimten door woningvorming. Daarnaast is er in Leiden veel minder aanbod van woningen dan er vraag naar woningen is. Hoewel Leiden veel woningen heeft, zijn er nog heel veel mensen die in Leiden willen blijven of komen wonen. De omzetting van woningen naar onzelfstandige woonruimten of meerdere kleinere zelfstandige woonruimte levert een nieuw type woning op, maar gaat tevens ten koste van reguliere woningen. Tevens is door de vele omzettingen de leefbaarheid van verschillende buurten ernstig onder druk komen te staan en is er niet langer sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat; Doordat een woning door meerdere eenpersoonshuishoudens wordt bewoond ontstaat een verdichting in de straat. Er staan meer fietsen op straat, er worden vaker feestjes gegeven en omwonenden weten vaak niet wie zij aan kunnen spreken bij klachten. Het college van burgemeester en wethouders heeft daarom op 29 juni 2018 een moratorium uitgesproken. Hiermee werd een tijdelijke stop gezet op het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten. Dit moratorium loopt af op 1 januari 2020. Het opstellen van nieuwe beleidsregels voor onttrekking was daarmee noodzakelijk.

Eén van de doelen van een onttrekkingsvergunning is dat het college kan beoordelen of de omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte niet leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Aspecten die daarbij een rol spelen zijn het aantal woningen in de straat dat reeds verkamerd is en dat er, met uitzondering van de straten in de binnenste schil, tussen 2 woningen met onzelfstandige woonruimten minimaal 2 aaneengesloten woningen moeten zijn staan welke niet zijn verkamerd. Bij een verzoek aan het college om een woning te mogen verkameren moet dan ook informatie worden meegeleverd op basis waarvan het college kan beoordelen in hoeverre hier al dan niet sprake van is. Welke informatie dit betreft is opgenomen in de Huisvestingsverordening en is tevens opgenomen in het aanvraagformulier voor de onttrekkingsvergunning. Deze beleidsregels vormen het kader waarbinnen het college beslist over het al dan niet verlenen van de vergunning. 

Bij een aanvraag voor een vergunning wordt eerst een inventarisatie in de gehele straat gemaakt. Eigenaren van pandenworden benaderd dat mogelijk een vergunning voor onttrekking nodig is, wanneer uit onze inventarisatie blijkt dat er mogelijk sprake is van illegale verkamering. Bij de behandeling van de aanvragen voor een onttrekkingsvergunning wordt tot 1 juli 2020 een volgorde aangehouden in 3 stappen/categorieën:

• 1.

  panden die vóór 1 april 2007 door de eigenaar/aanvrager in eigendom zijn verkregen en vóór die datum zijn verkamerd;

• 2.

  panden die na 1 april 2007 doch vóór 1 januari 2020 door de eigenaar/aanvrager in eigendom zijn verkregen en verkamerd;

• 3.

  nieuw te verkameren panden.

Per categorie worden de aanvragen in behandeling genomen op volgorde van binnenkomst tot het quotum is bereikt. Bij aanvragen voor panden uit de eerste categorie wordt tot 1 juli 2020 niet getoetst aan het quotum. Deze stappen hebben als doel dat huurders van onzelfstandige woonruimten zo min mogelijk uit hun kamers worden gezet.

Na 1 juli 2020 worden categorie 1 en 2 samengevoegd.

Woningvorming

Naast het onttrekken van zelfstandige woonruimte ten behoeve van onzelfstandige woonruimten ziet de raad ook een groei van het aantal woningen dat wordt omgebouwd naar meerdere kleine zelfstandige woonruimten. Hiervoor worden woningen voor een bepaalde doelgroep omgezet naar woningen voor een andere doelgroep. Er is sprake van schaarste van alle type woningen en doelgroepen. Tevens geeft deze omzetting ook een vorm van verdichting die de leefbaarheid van een buurt onder druk kan zetten. Daarom heeft de raad besloten ook hiervoor een vergunningsplicht in te stellen (de woningvormingsvergunning) en beleidsregels op te stellen.

Een van de doelen van een woningvormingsvergunning is dat het college kan beoordelen of de omzetting van een enkele zelfstandige woonruimte naar meerdere kleine zelfstandige woonruimten niet leidt tot aantasting van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat in de straat. Anderzijds is er een duidelijke ontwikkeling gaande waarbij meer behoefte is aan kleinere zelfstandige woonruimten. Het ombouwen van een enkele woning naar meerdere kleine woonruimten wil de raad niet te veel beperken of onnodig ingewikkeld maken. Met deze regelgeving wordt een onderscheid gemaakt in zelfstandige woonruimten met een oppervlakte die voor een andere doelgroep bedoeld zijn dan kamerbewoners en hele kleine zelfstandige woonruimten die voor de doelgroep van kamerbewoners bedoeld zijn. Om deze reden is ervoor gekozen alleen een woningvormingsvergunning in te voeren voor zelfstandige woonruimten die kleiner zijn dan 40 m² gebruiksoppervlakte. Daarom moet een vergunning aangevraagd worden als minimaal één van de nieuw te vormen zelfstandige woonruimten kleiner is dan 40 m² gebruiksoppervlakte.

Op het besluit een vergunning al dan niet te verlenen zijn de regels van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Dit wil onder meer zeggen dat het college het besluit moet motiveren en dat tegen het besluit van het college bezwaar kan worden gemaakt. Dit houdt tevens in dat het college een vergunning mag weigeren of achteraf intrekken indien de aangeleverde informatie onjuist blijkt te zijn.

Artikelsgewijs

In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld.

Artikel 1

Naast de definities uit de wet die ook bindend zijn voor deze beleidsregels zijn in artikel 1 definities opgenomen ter verduidelijking van de diverse in deze verordening gebezigde begrippen. Voor de duidelijkheid zijn een aantal belangrijke definities hieronder nader toegelicht:

sub b. duurzame gemeenschappelijke huishouding:

Van een duurzame gemeenschappelijke huishouding is sprake als deze op de toekomst gericht is met de bedoeling deze lang te laten duren. Hierbij is in beginsel sprake van twee personen en eventueel inwonende kinderen van één of beide partners. Het samenwonen van 3 of meer mensen waarbij sanitaire voorzieningen en een keuken worden gedeeld, wordt in de regel niet geacht een duurzame gemeenschappelijk huishouden te vormen. Het samenwonen wordt hier veelal ingegeven door praktisch nut. Daarnaast is er in de regel sprake van tijdelijkheid (bijvoorbeeld gedurende de studie).

Een niet-limitatieve lijst van indicatoren die kunnen aangeven wanneer er géén sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding is:

• -

  er wordt geen wederzijdse zorg verleend;

• -

  er zitten sloten op de deuren van de eenheden;

• -

  de samenstelling van de bewonersgroep is in de periode van het afgelopen jaar gewijzigd, tenzij de veranderingen naar algemene maatstaven binnen een duurzaam gemeenschappelijk huishouden passen;

• -

  er zijn individuele huurcontracten;

• -

  kosten van levensonderhoud of de gezamenlijke aanschaf van meubelen of gebruiksvoorwerpen worden niet gezamenlijk betaald, bijvoorbeeld van een gezamenlijke rekening.

sub g. huishouden:

Aangegeven wordt dat alleenstaanden die bij elkaar wonen de regel geen huishouden vormen. Hierbij worden dezelfde indicatoren gebruikt als in de toelichting van artikel 1 sub c worden genoemd. Het bewonen van een onzelfstandige woonruimte waarbij voorzieningen worden gedeeld maakt nog niet dat de bewoners gezamenlijk een huishouden vormen.

Artikel 2

Indien een woning in 5 of meer wooneenheden wordt verhuurd, is op grond van het Bouwbesluit 2012 een melding brandveilig gebruik verplicht. Een melding brandveilig gebruik kan worden gedaan via het Omgevingsloket online (www.omgevingsloket.nl). Voor de eisen waaraan kamergewijze verhuur moet voldoen wordt verwezen naar de Handreiking Studentenhuisvesting en bouwregelgeving van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties. In gevallen die op grond van het Bouwbesluit 2012 gezien worden als kamergewijze verhuur moet een bewijs van de melding brandveilig gebruik worden bijgevoegd bij de aanvraag van een onttrekkingsvergunning. Zonder een dergelijk bewijs wordt de aanvraag buiten behandeling gelaten.

Artikel 3

Een vergunning wordt in beginsel verleend indien aan de beleidsregels wordt voldaan. Kan hier niet aan worden voldaan dan kan per individuele aanvraag beoordeeld worden of de vergunning alsnog wordt verleend, eventueel door het stellen van andere voorwaarden aan de vergunning. Een kamerverhuurpand of de afzonderlijke zelfstandige woonruimten kunnen pas in gebruik worden genomen als aan die voorwaarden is voldaan.

Artikel 4

Voorzieningen, zoals geluidwerende maatregelen, die aanwezig zijn en voorzieningen die moeten worden aangebracht als voorwaarde voor het verkrijgen van de vergunning mogen niet worden verwijderd. Dit geldt eveneens voor het aanwezig zijn van de woon- en leefregels als onlosmakelijk onderdeel van de huurovereenkomst. Ook moet de huurprijs voldoen aan de voorschriften van het woningwaarderingsysteem voor onzelfstandige woonruimte. Worden voorzieningen verwijderd of wordt aan andere gestelde voorwaarden niet langer voldaan dan kan het college bestuursdwang uitoefenen en in het uiterste geval de vergunning intrekken.

Het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte

Artikel 5

Artikel 5, aanhef en onder a, geeft aan dat er in de bijlage III een maximaal percentage is vastgesteld van het aantal verkamerde woningen in een straat. Dit percentage mag niet worden overschreden. Indien dit percentage in een straat is bereikt (of voor het ingaan van deze regelgeving reeds is overschreden), wordt geen vergunning verleend.

Bij de berekening van het quotum wordt gekeken naar het totaal aantal woningen in een straat. Een woning telt mee als deze volgens het bestemmingsplan en de Basis Administratie Gebouwen de functie wonen heeft. Bij panden met een gemengde bestemming wordt gekeken naar het feitelijke gebruik op dat moment. Dit wordt afgezet tegen het aantal panden dat verkamerd is.

Bij de berekening (tot één decimaal) wordt het aantal woningen dat verkamerd mag worden afgerond. Indien uit deze berekening een aantal woningen komt van 0,4 of lager, wordt naar beneden afgerond en is verkamering in de straat dus niet mogelijk.

Bijvoorbeeld: in een straat met 38 woningen en een quotum van 1% mogen 0,4 woningen verkamerd worden. Dit wordt naar beneden afgerond. In deze straat is verkamering dus niet mogelijk. Is het quotum echter 2%, mogen er 0,8 woningen verkamerd worden. Dit wordt naar boven afgerond. In deze straat kan dus 1 woning verkamerd zijn of worden.

Opgemerkt wordt dat het percentage verkamerde woningen in de gehele wijk dus niet van invloed is op de beoordeling van het bereiken van het straatquotum; Er wordt per straat beoordeeld.

Artikel 5, aanhef en onder b, stelt dat tussen 2 woningen met onzelfstandige woonruimten minimaal horizontaal en indien van toepassing verticaal 2 aaneengesloten woningen moeten zijn staan welke niet zijn verkamerd. Hieronder worden ook panden gerekend welke niet in gebruik zijn als woning. Hiermee wordt ook verkamering binnen een portiek of een flat gereguleerd. In een portiekwoning of flat moet een zogenaamde paardensprong mogelijk zijn tussen twee verkamerde woningen (zie onderstaande afbeelding).

groen is mogelijk om te verkameren

rood is niet mogelijk om te verkameren

Indien tussen de woningen een gang met minimale breedte aanwezig is, bedoeld als brandgang of toegang naar een achterpad, worden de woningen als aangesloten beschouwd. Een dergelijke gang heeft als doel dat hier alleen bestemmingsverkeer (lopend of met de fiets) gebruik van maakt. Als er een pad of straat aanwezig welke bedoeld is als openbare verkeersroute worden woningen niet als aaneengesloten beschouwd. In dat geval kan de woning aan de andere zijde van het pad of de straat verkamerd worden.

Dit artikel is niet van toepassing op straten in de binnenste schil.

Artikel 5, aanhef en onder c, stelt eisen aan de geluidwering tussen de beoogde verkamerde woning en de direct aanliggende woningen. Om een onttrekkingsvergunning naar onzelfstandige woonruimte te krijgen zal tussen de woonruimte en aangrenzende woningen moeten worden voldaan aan de nieuwbouweisen van Bouwbesluit 2012 (52 dB (luchtgeluid) en 54 dB (contactgeluid)). Dit geluidsniveau komt overeen met kwaliteitscijfer 3 volgens NEN 1070. In bijlage I is de betekenis van kwaliteitscijfer 3 nader toegelicht. De aanvrager van de onttrekkingsvergunning verstrekt gegevens en bescheiden waaruit blijkt dat hieraan wordt voldaan. In een bestaande situatie is een geluidsmeting de meest voor de hand liggende methode om de geluidswering tussen de woningen inzichtelijk te maken. In dat geval dient de rapportage met meetresultaten te worden ingediend bij de aanvraag van de onttrekkingsvergunning.

Voorts kan de aanvrager de geluidswering tussen de woningen onderbouwen door middel van een akoestisch-bouwtechnische rapportage. Hierin wordt de geluidswering aan de hand van de opbouw van de woningscheidende constructies (woningscheidende wanden en/of vloeren) met behulp van berekeningen en/of standaardoplossingen (detailleringen en/of onderbouwingen van productleveranciers of referentiedetails) onderbouwd. Wanneer niet wordt voldaan aan de geluidseisen, zullen geluidswerende maatregelen moeten worden genomen die ertoe leiden dat de geluidswering tussen de woningen voldoet aan de nieuwbouweisen van Bouwbesluit 2012 (ofwel: kwaliteitscijfer 3 volgens NEN 1070), tenzij in overleg met bevoegd gezag invulling kan worden gegeven aan artikel 7.

Artikel 5, aanhef en onder d, stelt voorwaarden dat op de voordeur van de woning een maatregel wordt genomen om te voorkomen dat de deur hard dicht kan slaan. Een deurdranger is hier een voorbeeld van. Ook moet een trap, als deze aanwezig is in de woning, voorzien zijn van een geluiddempende bekleding.

Artikel 5, aanhef en onder e, stelt eisen aan de stalling van fietsen en afval. Bij kamerbewoning wordt door omwonenden vaak overlast ervaren van de vele fietsen die op de stoep staan en van afval dat (langdurig) in de tuin staat. Door hiervoor inpandig dan wel op eigen terrein een oplossing te realiseren wordt een deel van de overlast voorkomen. Voorwaarden zijn wel dat deze voldoende ruimte biedt voor de fietsen van alle bewoners en enig afval en makkelijk toegankelijk is om gebruik hiervan te bevorderen. Conform de woon- en leefregels mag de opslag van afval geen overlast geven.

Artikel 5, aanhef en onder f, biedt de mogelijkheid om de onttrekkingsvergunning te weigeren indien geen of onvoldoende woon- en leefregels aan de toekomstige bewoners wordt opgelegd. De aanvrager dient hiertoe bij de aanvraag aan te geven welke regels aan huurders worden opgelegd. In bijlage II is een kader gegeven op basis waarvan het college de aanvraag op dit punt beoordeeld. De verhuurder blijft ervoor verantwoordelijk dat zijn huurders geen overlast veroorzaken en zich aan de woon- en leefregels houden.

Artikel 5, aanhef en onder g, stelt voorwaarden aan de hoogte van de huurprijs. Deze moet voldoen aan de voorschriften voor woningwaardering voor onzelfstandige woonruimte. Hiervoor verwijzen wij naar de Huurcommissie welke deze woningwaardering heeft uitgewerkt. De huurprijzen per kamer moeten op de aanvraag van de vergunning aangegeven worden. De bevoegdheid voor handhaving van de huurprijs ligt echter niet bij de gemeente. Huurders kunnen zich hiervoor tot de Huurcommissie richten.

Artikel 5, aanhef en onder h, stelt als voorwaarde dat er zowel een huurder als de verhuurder of beheerder voor een ieder kenbaar worden gemaakt als contactpersoon. Dit kan bijvoorbeeld door telefoonnummers bij het bellentableau te hangen.

Veel omwonende geven aan dat zij niet weten wie ze aan kunnen spreken als zij bijvoorbeeld regelmatig overlast ervaren. Door de snelle wisseling van huurders weten zij vaak niet wie er precies woont. Een contactpersoon is bij voorkeur een huurder die ook de intentie heeft langer te blijven wonen. Een contactpersoon is een laagdrempelig aanspreekpunt voor omwonenden en derden zoals politie, handhaving en het college. Hij of zij informeert nieuwe bewoners over de woon‐ en leefregels en draagt zorg voor naleving van die regels. De verhuurder blijft ervoor verantwoordelijk dat zijn huurders geen overlast veroorzaken en zich aan de woon- en leefregels houden. Daarom is het van belang dat de verhuurder of een beheerder die namens de verhuurder optreedt ook bereikbaar is.

Artikel 6

Artikel 6, aanhef en onder a, betreft een vereenvoudigde en pragmatische methode om de geluidswerende kwaliteit van woningscheidende constructies te verbeteren. Het toepassen van een voorzetwand voor een woningscheidende wand en het toepassen van een verend opgelegde dekvloer op een woningscheidende wand zijn namelijk de meest voor de hand liggende oplossingen. Het is aan de aanvrager om in samenhang met de kwaliteit van de aanwezige scheidingsconstructie (bijvoorbeeld een steenachtige spouwmuur of een steensmuur) aan te tonen met welk type voorzetwand (materialisering/detaillering en wijze van bevestiging) een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ontstaat. Dit wil in principe zeggen dat de aanvrager aantoont dat tenminste dezelfde geluidswering wordt gerealiseerd als is beoogd met de voorschriften: kwaliteitscijfer 3 volgens NEN 1070. Het staat de aanvrager vrij om – binnen de gestelde eisen - in plaats van de voorgeschreven oplossingen- een alternatieve oplossing te kiezen. In plaats van een verend opgelegde dekvloer zou bijvoorbeeld ook kunnen worden gekozen voor een geluidswerende vloerbedekking, mits tenminste dezelfde geluidswerende prestatie wordt gerealiseerd. Zo nodig moet de aanvrager dit middels aanvullende berekeningen en/of

geluidsmetingen aantonen.

Afhankelijk van de bouwwijze van de te verkameren woning zal in veel gevallen de geluidwering door de genoemde maatregelen op een aanvaardbaar niveau kunnen worden gebracht tegen een acceptabele investering. Bij bijvoorbeeld (doorlopende) houten vloeren en eerder in zelfstandige woonruimten omgezette woningen is het echter denkbaar dat de maatregelen genoemd in artikel 5, aanhef en onder c, niet afdoende zullen zijn voor een aanvaardbare geluidwering tussen woningen. Daar waar dit niet het geval is – en de minimale geluidwering dus niet wordt bereikt – biedt artikel 5, aanhef en onder c, het college de mogelijkheid de vergunningaanvraag alsnog te weigeren indien de aanvrager niet aannemelijk kan maken dat aan de geluidseisen wordt voldaan. Mogelijk vraagt het college aanvullende informatie op bij het beoordelen of de toegepaste (standaard)voorzieningen voldoende zijn.

In bijlage I is dit nader toegelicht en is aangegeven welke randvoorwaarden in het algemeen gelden voor de aanwezige massa en samenstelling van houten en steenachtige woningscheidende vloeren en -wanden.

Tenslotte kan met toepassing van artikel 6, aanhef en onder b, de oorspronkelijke bouwvergunning worden gebruikt bij de onderbouwing van de geluidswering, mits daarin voldoende gegevens zijn opgenomen om de geluidswering te kunnen beoordelen. Het is aan de aanvrager van de onttrekkingsvergunning om voor deze onderbouwing zorg te dragen.

Artikel 7

Artikel 7 biedt bevoegd gezag de mogelijkheid om af te wijken van de geluidseisen zoals weergegeven in artikel 5 en 6. Doel is namelijk dat verkamering niet ten koste gaat van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Als dat doel kan worden gerealiseerd zonder de eerder genoemde geluidseisen, dan kan daarvan in individuele gevallen gebruik worden gemaakt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een vrijstaande woning of als de woning gelegen is een gebied waar in de buurpanden alleen kantoren of dergelijke gevestigd zijn.

Artikel 8

Door voorwaarden te stellen aan de mogelijkheid voor het stallen van fietsen wordt een deel van de overlast voorkomen. Strijdigheid van deze beleidsregels met geldende beleidsregels voor (fiets)parkeren is onwenselijk. Beleidsregels voor parkeernormen worden daarom leidend geacht.

Artikel 9

Artikel 9 biedt het bevoegd gezag de mogelijkheid om andere bouwkundige- (artikel 9, aanhef en onder a) of gebruiksaspecten (artikel 9, aanhef en onder b) mee te nemen in de afweging of de omzetting niet leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Bij het bepalen of de vergunning wel of niet wordt verleend, kan gekeken worden naar het beoogde gebruik en de effecten daarvan. Het college kan bijvoorbeeld een vergunning gemotiveerd weigeren indien sprake zal zijn van overlast door een groot aantal bewoners in relatief kleine verkamerde woningen.

Het omzetten van een zelfstandige woonruimte in meerdere zelfstandige woonruimten

Artikel 10

Met deze regelgeving wordt een onderscheid gemaakt in zelfstandige woonruimten met een oppervlakte die voor een andere doelgroep bedoeld zijn dan kamerbewoners en hele kleine zelfstandige woonruimten die voor de doelgroep van kamerbewoners bedoeld zijn. Om deze reden is ervoor gekozen alleen een woningvormingsvergunning in te voeren voor zelfstandige woonruimten die kleiner zijn dan 40 m² gebruiksoppervlakte. Een woningvormingsvergunning moet worden aangevraagd indien minimaal één van de nieuw te vormen zelfstandige woonruimten kleiner is van 40 m² gebruiksoppervlakte.

Artikel 11

Artikel 11, aanhef en onder a, geeft aan dat nieuw te vormen zelfstandige woonruimten een minimale maat van 24 m² gebruiksoppervlakte moeten hebben. Hiermee worden hogere eisen gesteld dan het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit stelt eisen t.a.v. veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu. Woningvorming heeft in Leiden echter ook veel invloed op de verdichting in een straat en kan daarmee een aanvaardbaar woon- en leefklimaat negatief beïnvloeden. Een gebruiksoppervlakte vanaf 24 m² wordt geacht hier minder negatieve invloed op te hebben. Zelfstandige woonruimten vanaf deze maat worden ook door verhuurders als toekomstbestendig en goed verhuurbaar product beschouwd.

Artikel 11, aanhef en onder b, stelt eisen aan de stalling van fietsen en afval. Bij het omzetten van een enkele zelfstandige woonruimte naar meerdere zelfstandige woonruimten vindt een mogelijke verdichting plaats van het aantal bewoners van de woning. Dit kan een toename van het aantal fietsen met zich meebrengen. Door omwonenden wordt vaak overlast ervaren van de vele fietsen die op de stoep staan en van afval dat (langdurig) in de tuin staat. Door hiervoor inpandig of op eigen terrein een oplossing te realiseren wordt een deel van de overlast voorkomen. Voorwaarden zijn wel dat deze voldoende ruimte biedt voor de fietsen van alle bewoners en enig afval en makkelijk toegankelijk is om gebruik hiervan te bevorderen.

Uitzondering voor kwetsbare doelgroepen

Artikel 12

Indien een woning beschikbaar wordt gesteld voor mensen die vanuit de maatschappelijke opvang door willen stromen naar een vorm van begeleid wonen, kan besloten worden dit toe te staan als het quotum al is bereikt of als vanuit het quotum verkamering in een straat niet mogelijk is.

Juist kleinere straten in een meer suburbaan woonmilieu kunnen een geborgen plek bieden die bij uitstek geschikt is voor bewoners in een begeleid wonen traject. Doel van de begeleiding is om bewoners te leren zelfstandig te wonen en een regulier dagritme aan te houden. Een dergelijke omgeving kan daar bij helpen.

Artikel 13

Indien een woning beschikbaar wordt gesteld voor mensen die vanuit de maatschappelijke opvang door willen stromen naar een vorm van begeleid wonen, worden er geen nadere eisen gesteld voor aan het aanbrengen van geluidwerende maatregelen. Deze vorm van huisvesting levert nagenoeg nooit klachten van overlast op voor de woonomgeving omdat er begeleiding (al dan niet permanent) aanwezig is. Deze woningen zijn veelal, maar niet uitsluitend, van woningcorporaties.

Uitzondering voor tijdelijk gebruik

Artikel 14

Bij herstructurering kunnen een gebouw of woningen in het gebouw tijdelijk leeg staan. Deze kunnen tijdelijk verhuurd worden op grond van de Leegstandswet, artikel 15 of via een leegstandsbeheerder in gebruik worden genomen om kraken te voorkomen (anti-kraak). Deze woonvorm is populair onder jongeren en biedt een oplossing voor het tekort aan woonruimten. Indien een gebouw of woningen in een gebouw op deze wijze worden verhuurd en er sprake is van onzelfstandige woonruimten hoeven zij, op grond van hun tijdelijke aard niet te voldoen aan de eisen die zijn gesteld ten aanzien van quotering, geluidwerende maatregelen en bouwkundige maatregelen.

Opleggen van aanvullende maatregelen of intrekking van de onttrekkingsvergunning

Artikel 15

Bij verkoop van de woning wordt de onttrekkingsvergunning mee verkocht, deze is namelijk gebonden aan de woning. De nieuwe eigenaar moet zich echter kenbaar maken aan het college en is gebonden aan de voorwaarden die in de vergunning zijn opgenomen. In de Huisvestingsverordening is opgenomen dat de vergunning kan worden ingetrokken als niet meer aan de voorwaarden van de vergunning wordt voldaan.

Artikel 16

Artikel 16 bepaalt dat als een woning niet in een goede staat van onderhoud wordt gehouden zoals in het Bouwbesluit (bestaande bouw) wordt voorgeschreven er niet alleen een aanschrijving op grond van de Woningwet kan worden gegeven, maar dat uiteindelijk ook intrekking van de onttrekkingsvergunning mogelijk is. Dit betekent wel dat bij bijvoorbeeld een bladderende verflaag er geen grond is om een eigenaar aan te schrijven op het onderhoud.

Artikel 17

Artikel 17 bepaalt dat de beleidsregels tevens van toepassing zijn op bestaande onttrekkingsvergunningen. Indien uit gerapporteerde overlast blijkt dat er sprake is van herhaalde overlast waardoor het aanvaardbaar woon- en leefklimaat is aangetast kunnen aanvullende voorwaarden worden gesteld en is zelfs intrekking van de onttrekkingsvergunning mogelijk.

Artikel 18

In uitzonderinggevallen kan het college op grond van artikel 13 van de Woningwet aanvullende bouwkundige maatregelen opleggen aan bestaande verkamerde woningen. Bij een eventuele toepassing van deze bevoegdheid wordt bij het vaststellen van de maatregelen gebruik gemaakt van de in deze beleidsregels genoemde bouwkundige maatregelen als maximaal op te leggen niveau.

Overgangsrecht

Artikel 19

Deze beleidsregels zijn van toepassing op alle aanvragen die binnen de geldigheid van deze regels (dus na 1 januari 2020) worden aangevraagd. Er zijn echter in voorgaande jaren al veel woningen met onttrekkingsvergunning verkamerd en hiermee is in sommige straten het quotum overschreden. In die gevallen blijven vergunde situaties bestaan.

Artikel 20

Bij een aanvraag voor een vergunning wordt eerst een inventarisatie in de gehele straat gemaakt. Eigenaren van panden worden benaderd dat mogelijk een vergunning voor onttrekking nodig is, wanneer uit onze inventarisatie blijkt dat er mogelijk sprake is van illegale verkamering. Bij de behandeling van de aanvragen voor een onttrekkingsvergunning wordt tot 1 juli 2020 een volgorde aangehouden in 3 stappen/categorieën:

• 1.

  panden die vóór 1 april 2007 door de eigenaar/aanvrager in eigendom zijn verkregen en vóór die datum zijn verkamerd;

• 2.

  panden die na 1 april 2007 doch vóór 1 januari 2020 door de eigenaar/aanvrager in eigendom zijn verkregen en verkamerd;

• 3.

  nieuw te verkameren panden.

Per categorie worden de aanvragen in behandeling genomen op volgorde van binnenkomst. Bij aanvragen voor panden uit de eerste categorie wordt tot 1 juli 2020 niet getoetst aan het quotum.

Na 1 juli 2020 worden categorie 1 en 2 samengevoegd. Met het hanteren van deze volgorde wil het college zoveel mogelijk voorkomen dat huurders van een reeds illegaal verkamerde woonruimte op zoek moeten naar een andere woonruimte omdat de illegale verkamering wordt opgeheven, terwijl er verderop in de straat nieuwe panden worden verkamerd.

Artikel 21

Als er geen onttrekkingsvergunning voor een woning is verleend, wordt gekeken wanneer de eigenaar de woning in eigendom heeft verkregen. Als dat voor 1 april 2007 is en er is geen brandgevaarlijke situatie, zal een onttrekkingsvergunning na aanvraag in beginsel worden verleend. Ook als het quotum reeds is behaald of overschreden.

Een aanvraag inhoudende een beroep op dit overgangsrecht moet binnen zes maanden na het inwerkingtreden van deze beleidsregels zijn ingediend. Na deze termijn zullen aanvragen gelijk behandeld worden als de aanvragen van panden die na 1 april 2007 zijn aangekocht en/of verkamerd. 

De datum van 1 april 2007 is bewust gekozen. Enerzijds was voor deze datum de nieuwe eigenaar niet aansprakelijk voor illegale verbouwingen die door de vorige eigenaar waren uitgevoerd. Met andere woorden: een koper hoefde niet na te gaan of alle benodigde vergunningen aanwezig waren. Anderzijds zijn er in de periode van 2000 tot 2008 brandveiligheidscontroles gehouden in de kamerverhuurpanden. Bij illegaal verkamerde woningen is niet tegen die situatie opgetreden. Van een deel van de panden die onder deze regeling vallen is derhalve te verifiëren of zij voor 1 april 2007 reeds verkamerd waren. Voor de panden waarbij dat niet het geval is, of althans niet te achterhalen is, zal de eigenaar dit aantoonbaar moeten maken.

Zijn woningen na 1 april 2007 aangekocht en/of verkamerd zonder onttrekkingsvergunning dan is er sprake van een illegale situatie. Bij illegale situaties en een overschrijding van het quotum wordt een handhavingstraject tot beëindiging van het gebruik opgestart. Als het quotum nog niet is overschreden kan een vergunning in beginsel verleend worden indien aan alle in deze beleidsregels gestelde voorwaarden wordt voldaan.

Bij de aanvragen van vergunning voor legalisatie van woningen die na 1 april 2007 zijn aangekocht worden deze in behandeling genomen in volgorde van binnenkomst.

Artikel 22

De behandeling van een aanvraag voor een onttrekkingsvergunning voor een nieuw te verkameren pand wordt aangehouden tot reeds bestaande verkamerde panden, 1e en 2e categorie zoals genoemd in artikel 19, zijn onderzocht op de mogelijkheid deze situatie te legaliseren. Bij de aanvraag van onttrekkingsvergunning in een straat waar het quotum is overschreden wordt deze aangehouden. Dat hierbij woningen aanwezig zijn die niet voldoen aan regelgeving is hierop niet van invloed. Voor deze woningen wordt gekeken of zij aan regelgeving kunnen voldoen (zie categorieën zoals beschreven in artikel 19) of er wordt een handhavingstraject tot beëindiging van het gebruik opgestart. Omdat een dergelijk handhavingstraject lang kan duren en de uitkomst niet altijd zeker is, wordt hier niet op voorhand op geanticipeerd. Pas als in een straat verkamerde woningen zijn gelegaliseerd en het aantal verkamerde woningen daadwerkelijk onder het quotum is, kunnen aanvragen (opnieuw) in behandeling worden genomen.